Investir em imóveis é muito mais que a análise de vantagens e desvantagens econômicas e financeiras: É muitas vezes a realização do sonho da casa própria.

Mas, esse sonho pode se transformar em pesadelo.

Sinto pena e às vezes um frio na espinha quando alguém - geralmente um analfabeto financeiro - diz "comprei minha casa... comprei meu apartamento", quando, em realidade, comprou um serviço financeiro de um banco...

Quem comprou o imóvel foi o banco, a instituição financeira... E o cliente apenas tomou dinheiro emprestado...

Mas este artigo não é sobre empréstimos bancários e outros serviços financeiros e sim sobre os riscos e desvantagens do investimento imobiliário, da aquisição de ativos fixos imobiliários (imóveis).

Claro que você vai ler muitos artigos sobre as "vantagens do investimento imobiliário", geralmente escrito por empresas de locação de imóveis, por pessoas e organizações que já compraram imóveis e agora esperam sua valorização.

Montax Inteligência listou 7 Fatores de Alerta Antes de Comprar Imóvel Urbano, são eles

#1 Liquidez

#2 Impostos & Taxas

#3 Valorização

#4 Rentabilidade

#5 Risco Jurídico

#6 Risco Político

#7 Preocupações

Vamos comentar rapidamente sobre cada um desses conceitos.

#1 Liquidez

"Esse ativo que está pensando em comprar hoje seria fácil vender amanhã?", é uma das perguntas que fazemos em nosso check list de auxílio ao investidor.

Nesse sentido, o imóvel é um dos investimentos mais arriscados justamente pela falta de liquidez, a capacidade de transformar um ativo financeiro em dinheiro vivo em espécie.

Se quiser vender um imóvel "pelo preço de mercado" talvez você teria que esperar meses ou até anos. Isso acontece porque é um ativo financeiro caro, não pode ser fracionado e nem todos têm condições de comprá-lo à vista ou mesmo conseguir seu valor por meio de um financiamento bancário.

A falta de liquidez do mercado imobiliário é o que leva a maioria dos investidores experientes a fugir dessa classe de ativos, salvo raras exceções do próprio mercado imobiliário ou aqueles que apostam em Fundos de Investimentos Imobiliários (FII), papéis negociados na Bolsa de Valores que representam a fração de um ou vários imóveis e permitem o fracionamento e a liquidez impossíveis àqueles que investem diretamente no imóvel físico.

Tenha ciência de que, ao comprar um móvel, você abre mão da liquidez e imobiliza o seu capital financeiro. Se precisar de dinheiro para um imprevisto como viagem de negócios, cirurgia, uma oportunidade única de investimento etc., você terá que ou recorrer a um bancos e pagar juros extorsivos ou vender seu imóvel muito, muito abaixo do "valor de mercado".

Também chamada de "grana na mão" ou "dinheiro vivo", a liquidez é a capacidade de dispor de dinheiro em espécie se depender de bancos e outros agentes financeiros.

#2 Impostos & Taxas

Acho que você não sabe e ninguém nunca te contou isso, mas, ao comprar um imóvel você paga aproximadamente 10% (dez por cento) de Impostos & Taxas.

Estamos falando de

Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), de alíquota de aproximadamente 3% e que varia conforme o Município;

Taxas de corretagem, de aproximadamente 6% e que varia conforme o Corretor ou valor econômico do imóvel;

Taxas da Escritura pública de compra-e-venda no Tabelionato de Notas, de aproximadamente 0,5% e que varia conforme o Estado e valor econômico do imóvel; e

Taxas da averbação, registro dessa Escritura pública na Matrícula do imóvel junto ao cartório de Registro de Imóveis, de aproximadamente 0,5% e que também varia conforme o Estado e valor econômico do imóvel.

E não estamos falando de taxas de condomínio, Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) e outras taxas e despesas de manutenção do imóvel, que o morador terá que pagar independentemente de ser o proprietário ou locatário do imóvel, outras taxas de obras cobradas pela Prefeitura nem tampouco da consultoria jurídica de um Advogado ou consultoria de risco de Profissional de Inteligência Financeira caso queira evitar problemas na compra do imóvel.

Esses dois últimos profissionais, imprescindíveis caso você não tenha experiência acerca dos riscos do negócio imobiliário, podem impactar sua compra em mais alguns R$ 10 mil com minutas de contratos e devidas diligências (due diligence) acerca do proprietário do imóvel, seu cônjuge e a pessoa formal do condomínio do edifício (se for o caso), despesas que variam conforme o profissional ou empresa contratada.

E se o Comprador falecer, seu herdeiros pagarão aproximadamente 15% de despesas de Inventário Judicial ou Extrajudicial, daí muitos preferem constituir empresas de compra, venda e administração de imóveis próprios do tipo "Holdings Patrimoniais" para a aquisição de imóveis e escapar desse absurdo tributário.

Se pretende comprar um imóvel de R$ 1 milhão, por exemplo, saiba que vai gastar quase R$ 100 mil, diretamente ou indiretamente, afinal, em realidade ao fim e ao cabo é o Comprador que arcará com os honorários do Corretor com seus recursos financeiros e o que não foi cobrado de você antes o será mais tarde. E custa caro realizar due diligence!

#3 Valorização

Se você decidiu investir em imóveis, independentemente da análise de riscos econômicos, financeiros, jurídicos e políticos, ao menos nesse ponto alertamos que você deve considerar: A valorização do imóvel.

Não existe garantia nenhuma de que seu imóvel vai valorizar ou mesmo acompanhar a inflação. Tudo depende de uma infinidade de fatores e circunstâncias.

Então vamos lá!

A vantagem de investir em imóveis (tijolos) está na valorização, portanto, só compre imóveis verdadeiramente baratos.

Como sei que um imóvel está barato e que vai valorizar? Analise 3 fatores: Localização, localização e localização.

Se o imóvel está bonito ou feio, não importa. O que importa é a localização e a metragem, claro. Se o local for bom, terá poucos imóveis a venda ou locação.

Em locais ruins pululam placas “vendo” ou “alugo”, pois ninguém quer morar nem fazer negócios ali. Você pode achar o local maravilhoso mas o mercado é implacável.

Fuja de regiões centrais.

No mundo todo há superpopulação e epidemias de “crack” que transformam centros comerciais em áreas degradadas e cheias de “cracudos zumbis” assassinos. Prefeituras do mundo todo estão agindo contra isso, e não é prendendo ladrões e viciados, mas, reduzindo taxas de construção e fazendo propaganda na TV de "como é bom morar no centro".

Essas propagandas só atingem pobres e solteiros sem filhos. Ricos fogem do centro. E em tempos de home office, nem para trabalhar a região serve mais.

Depois de selecionar o bairro ou quadra promissor e com tendência a valorização imobiliária, considere procurar imóveis penhorados e com Edital de Leilão Judicial.

Porteiros de edifícios são as principais fontes humanas de Inteligência nesses casos.

Casas de praia e sítios de veraneio são a forma mais rápida de empobrecimento, portanto, só invista nisso se você for ultra rico.

Regiões de subúrbio outrora esquecidas porém no caminho ou direção “para onde a cidade está crescendo” e imóveis de luxo pequenos em áreas nobres têm tendência de valorização a longo prazo.

Considere ou imóveis de alto padrão para venda futura ou imóveis pequenos de maior liquidez para locação, ou seja, ou imóveis para ricos que não têm problemas financeiros ou imóveis para pessoas de baixa renda que pagam proporcionalmente mais caro para a locação.

Em outras palavras, é melhor ter 10 imóveis de R$ 200 mil que um único imóvel de R$ 2 milhões.

Você aluga os de 200 mil reais por R$ 2 mil mensais mas não consegue alugar o de 2 milhões de reais por R$ 10 mil.... E quando este fica vago, haja despesa com condomínio...

Coberturas são caras e dão “status”, mas, esteja preparado para reformas constantes. Apartamentos do último andar são silenciosos, porém, se prepare para as goteiras. Tudo bem, quem pagará as despesas será o Condomínio, mas, haja paciência.

E a Receita Federal estará sempre de olho em você se comprar imóveis de luxo. Se puder, constitua uma empresa de gestão de imóveis próprios antes de comprar imóveis. O patriarca não será mais o dono dos imóveis senão o dono de uma empresa dona de imóveis… É como os ricos financistas fazem… Tudo para pagar menos impostos e ter mais poder de decisão sobre seu bens, mesmo após sua morte…

Se não fez isso antes e já comprou imóveis em nome de sua pessoa física, considere criar uma Holding Patrimonial, uma empresa que não vende produtos nem serviços - portanto não emite Nota fiscal e não paga ICMS nem ISS - e vai custar apenas despesas com Contador (aproximadamente R$ 300,00 mensais).

A ideia da Holding é evitar o Inventário e o eventual e asqueroso imposto sobre grandes fortunas. Aliás, o imposto sobre grandes fortunas já existe, só que chegou disfarçado do aumento do Imposto de Transmissão Causa Mortis ou Doações (ITCMD), o imposto sobre morte ou doações, que aumentou de 4% em média para 8% em média em vários estados da federação a partir de 2017.

Isso não passa na Globo!

Com uma Holding você também paga esse imposto, porém, ele não é calculado sobre o Valor de Mercado do imóvel, mas, sobre o Valor Nominal do imóvel descrito no Capital Social da Holding, o mesmo valor da compra (geralmente desatualizada) e que consta da Declaração de Rendimentos do IRPF do patriarca, que vira sócio administrador da Holding.

E com a Holding o patriarca ou matriarca podem evitar disputas familiares ao estilo “Casa Gucci” simplesmente doando as quotas da empresa proprietária de imóveis em conformidade com sua vontade, e não a vontade de juízes e tabeliães..

Na compra de imóveis com tendência de valorização analise 3 fatores: Localização, localização e localização.

#4 Rentabilidade

Considerando um imóvel de R$ 2 milhões, você não conseguirá alugá-lo por mais de R$ 8 mil, ou seja, você alugará o imóvel por no máximo 0,4% de seu valor de mercado, percentual que aumenta em imóveis mais baratos.

Esses mesmos R$ 2 milhões em um fundo de renda fixa ou Certificados de Depósito Bancário (CDB), investimento seguro, com rentabilidade diária, opções com resgate a qualquer momento e movimentação descomplicada rende aproximadamente 0,8% ao mês para o investidor, já descontado o Imposto de Renda (IR)...

É simplesmente o dobro...

E quanto maior a taxa de condomínio, menor é o preço da locação que vai para o bolso do proprietário, afinal, locatários não analisam só o valor de um ou de outro mas o "todo".

Fique ciente de que você, proprietário do imóvel, vai ter que gastar aproximadamente 7% da renda dos aluguéis com reformas. E quanto mais velho, antigo ou mau construído for o imóvel, maiores serão as despesas de manutenção.

É como um carro, custa para "ter" e custa para "manter".

Se contar com a ajuda de um administrador de imóveis, seja administrador seja corretor de imóveis ou advogado, vai pagar aproximadamente 12% dos rendimentos entre taxas e comissões. Se for um bom administrador vale a pena.

#5 Risco Jurídico

O famoso civilista Zeno Veloso dizia que "são infinitas as chances de um negócio imobiliário dar problema".

São dívidas do proprietário, de seu cônjuge, do condomínio, ações possessórias, construção irregular, ações ambientais, desapropriações, briga de vizinhos etc. que podem impactar no preço final do negócio e investimento.

Portanto, pesquisa muito bem sobre as partes envolvidas e o imóvel antes da compra!

Outro risco jurídico são as dívidas do próprio comprador.

Já seu já sei você não compararia um imóvel se soubesse que tem dívidas para pagar, mas, você tem certeza que não tem dívidas? E se vier a tê-las, saberia como proteger esse imóvel de penhoras e liquidações em leilões judiciais ou extrajudiciais?

Em mais de 20 anos de serviços profissionais eu já vi homens, mulheres e empresas fazerem de tudo para afastar seus imóveis do pagamento de dívidas, desde doações, até venda e divórcio simulados, mas, nunca vi ninguém colocar um imóvel no bolso ou na bolsa e se mudar (o que seria possível com dinheiro em espécie ou ouro físico ou Bitcoin cujas chaves privadas estão armazenadas em uma hardware wallet).

O próprio Estado às vezes estabelece critérios e exigências mínimas de segurança de uma transação imobiliária.

Por exemplo, a própria Corregedoria do Tribunal de Justiça do ESTADOO DO RIO DE JANEIRO exige a apresentação de algumas Certidões (obrigatórias) para maior segurança da transferência imobiliária em caso de compra-e-venda ou doação de imóvel urbano do Rio de Janeiro-RJ ou cidades da região metropolitana mediante Escritura pública a ser lavrada em cartório de Notas do Estado do Rio de Janeiro, a maioria delas mediante o pagamento de taxas e outras, grátis, todas acessadas pela Internet, conforme se seguem:

Certidões acerca do imóvel (urbano)

Certidão do cartório Distribuidor de ações fiscais e fazendárias da comarca do imóvel (aproximadamente R$ 109,00);

Certidão de quitação fiscal emitida pela Prefeitura/Secretaria Municipal de Fazenda (grátis);

Certidão de Matrícula (Inteiro Teor)/Ônus reais e de ações reais e pessoais reipersecutórias (aproximadamente R$ 109,00);

Certidão de quitação da taxa do Corpo de Bombeiros da Polícia Militar (FUNESBOM) (grátis);

Guia de Recolhimento do Imposto (ITCMD);

Comprovante original de recolhimento do ITCMD);

Certidão ou Declaração de quitação expedida pela Secretaria de Fazenda após o recolhimento do ITCMD (grátis);

Certidões acerca do Vendedor/Doador/Outorgante

Cartão do CNPJ e Contrato Social ou última Alteração societária da empresa ou Estatuto Social e Ata da última assembleia de sociedade não empresária

Documento de identidade e CPF do(s) sócio(s) administrador da empresa ou do Presidente e Tesoureiro da sociedade não empresária

Certidão do 9º Ofício Distribuidor do Rio de Janeiro-RJ (aproximadamente R$ 109,00);

Certidão do 1º Ofício de interdições e tutelas do Rio de Janeiro-RJ (aproximadamente R$ 109,00);

Certidão do 2º Ofício de interdições e tutelas do Rio de Janeiro-RJ (aproximadamente R$ 109,00);

Certidão do 1º Distribuidor de ações cíveis da comarca do imóvel (aproximadamente R$ 109,00);

Certidão do 1º Distribuidor de ações fiscais e fazendárias (pessoas/Espólio) da comarca do imóvel (aproximadamente R$ 109,00);

Certidão da Justiça Federal da comarca do imóvel (grátis);

Certidão Negativa de Débitos Trabalhistas do Tribunal Superior do Trabalho (TST) (grátis);

Certidão de Débitos Relativos a Créditos Tributários Federais e à Dívida Ativa da União (grátis);

Certidões acerca do Comprador/Donatário/Outorgado

Cartão do CNPJ e Contrato Social ou última Alteração societária da empresa ou Estatuto Social e Ata da última assembleia de sociedade não empresária

Documento de identidade e CPF do(s) sócio(s) administrador da empresa ou do Presidente e Tesoureiro da sociedade não empresária

Só essa burocracia e o custo dessas Certidões e da lavratura de uma Escritura pública para a aquisição de um imóvel já seria motivo suficiente para um cidadão com um pouco de Educação Financeira ou Inteligência Financeira desistir da empreitada ou constituir empresa para isso.

Sem a ajuda de um profissional ou empresa, um Comprador honesto não poderia descobrir que o Vendedor do imóvel é, em realidade, interposta pessoa ("laranja") do verdadeiro controlador, de alguém que poderia ter adquirido o imóvel para lavar dinheiro da corrupção ou ocultar bens para escapar do pagamento de impostos ou dívidas, causando a INDISPONIBILIDADE do imóvel mesmo após a sua aquisição (!).

O filme "Casa de Areia e Névoa" demonstra riscos políticos de aspectos sociais como enfrentar ex-proprietários de imóvel adquirido em Leilão Judicial e seus amigos perigosos. A contratação de um Advogado ou Profissional de Inteligência Financeira vai mitigar, reduzir o risco jurídico do negócio imobiliário, jamais extingui-lo por completo.

#6 Risco Político

Você já deve ter ouvido falar de "reforma agrária", não? E de "reforma urbana" com a divisão de renda e casas próprias? Acha impossível ou improvável?

Então você não viveu ou não notou as violações de direitos humanos em série praticadas por governos durante a pandemia.

O Fórum Econômico Mundial (FEM) lançou um vídeo no Facebook intitulado "8 previsões para o mundo em 2030", alertando que, no futuro, “Você não terá nada. E você será feliz. O que você quiser, você vai alugar. E será entregue por drone” e um artigo na revista Forbes "Bem vindo a 2030: Não tenho nada, não tenho privacidade e a vida nunca foi melhor" que alerta “Tudo o que você considerava um produto agora se tornou um serviço”.

É um alerta de tendência econômica para uns, ou de decisões políticas para outros, o fato é que se governos decidirem acabar com a propriedade privada os cidadãos pouco ou nada poderão fazer.

Se nem o dinheiro que você depositou em um banco é seu, é do banco (vide o Caso Collor em 1991, "corralito" na Argentina em 2001 e o lockdown que congelou contas bancárias na China em 2022), o que acha de imóveis que não pode transportar e cujo registro da propriedade depende de um cartório?

Crises econômicas e crises políticas como as da Argentina em 2001 não são exceção, mas, a regra na América Latina, e podem resultar em desapropriações e confisco de imóveis.

#7 Preocupação

Depois de comprar um imóvel, a não ser que você o utilize para moradia própria suas preocupação com a preservação, manutenção e proteção deles será constante.

Mesmo contando com bons profissionais de administração imobiliária, haverá dor de cabeça.

Não vou nem listá-las para não desanimá-lo.

Quer dizer, vou sim!

Inquilinos inadimplentes, Síndicos de condomínio chatos e desonestos, condôminos antissociais, aumento da taxa de condomínio, aumento do IPTU, invasores, administradores de imóveis desonestos, reformas mal feitas, ufa!...

Esses são apenas alguns dos problemas enfrentados por proprietários de imóveis.

Quem não quer ter preocupação não deve investir em imóveis.

FIM

GUIA PRÁTICO

Briefing SPQR - Serviço de Pesquisa e Qualificação de Riscos®

Manual de Compliance, Due Diligence & Inteligência Financeira Para Proteção e Recuperação de Ativos 

O que você aprenderá 

• Inteligência Financeira & Investigação Patrimonial;

• Identificação de bens do devedor e interpostas pessoas ("laranjas") usados na ocultação de bens;

• Classificar ativos financeiros e locais de registro ou custódia;
• Localizar pessoas, empresas e bens para a recuperação de ativos;
• Identificar grupos econômicos e grupos familiares, bem como provas da conexão entre eles;
• Devidas diligências ("due diligence") para prevenção de perdas;
• Compliance conheça seu cliente (KYC, na sigla em Inglês) para prevenção de calotes e atender ao Bacen, CVM e Susep na prevenção de lavagem de dinheiro;

• Compliance conheça seu empregado (KYE) para prevenção de fraudes internas;

• Compliance conheça seu sócio ou parceiro de negócios (KYP) para prevenção de fraudes externas;

• Compliance conheça sua transação (KYT) para prevenção de lavagem de dinheiro;

Requisitos

• Ser usuário pesado de Internet;
• Formação em Direito, Contabilidade e Administração será um facilitador;

Descrição

Com o Briefing SPQR - Serviço de Pesquisa e Qualificação de Riscos® você aprenderá sobre as classes de ativos financeiros, seus locais de registro e custódia, em nome de pessoas, organizações ou interpostas pessoas ("laranjas"), averbados ou não, informados ou não na Declaração de Rendimentos do IRPF ou IRPJ. Entender como o devedor realiza a chamada "blindagem patrimonial" e outros esquemas de "lavagem" ou ocultação de bens, direitos e valores é importante para aumentar as chances de sucesso de sua Execução ou cobrança administrativa. A intenção deste curso é dar clareza e profundidade acerca do assunto "Busca de Bens do Devedor". Ao final do curso, e se seguir o Briefing, o roteiro de buscas de bens no Brasil e EUA, o aluno conhecerá praticamente todas as classes de ativos financeiros e saberá o que devedores ricos, bem sucedidos e bem assessorados fazem para proteger seus ativos financeiros dos credores e seus Advogados.

METODOLOGIA

Nosso Manual de Compliance, Due Diligence & Inteligência Financeira Para Proteção e Recuperação de Ativos tem uma introdução com conceitos básicos da Atividade de Inteligência e Inteligência Financeira e melhor aproveitamento do Briefing SPQR, um briefing secreto de busca de bens, roteiro hands-on que permite qualquer pessoa com acesso à Internet localizar bens do devedor e descobrir por meio de qual CPF ou CNPJ ele realiza a ocultação de bens. O curso é escrito, porém, com links que remetem aos sites e sistemas de informações públicas.

Para quem é este curso

• Credores e Advogados de credores;
• Interessados em Inteligência Financeira;
• Interessados em investigação Patrimonial;
• Pessoas com interesse na busca de bens para solucionar casos próprios;
• Profissionais Analistas de Inteligência Financeira;
• Operadores do Direito que desejam vender serviços especializados de recuperação de ativos;
• Para quem não quer mais ser enganado;
• Mais detalhes clicando aqui na página de vendas do Briefing SPQR.

Saiba mais e conheça o conteúdo do curso clicando AQUI.

SOBRE O AUTOR