Leilão de Imóveis, Como Investir

6 de novembro de 2020

COMO INVESTIR EM IMÓVEIS EM LEILÃO JUDICIAL

Explore o mercado imobiliário com até 70% de desconto. Em um Leilão Judicial, você pode arrematar imóveis por até 30% do Valor de Mercado. Não deixe seu faro e portfólio de fora dessa oportunidade antes restrita apenas aos amigos de juízes, escrivãos e leiloeiros judiciais.

Clique na imagem abaixo e assista ao vídeo sobre Inteligência & Due Diligence

Ao considerar um novo investimento, analise a conveniência e oportunidade de adquirir um imóvel em Leilão Judicial, mas, não deixe de realizar due diligence, devidas diligências sobre o imóvel, seu proprietário e possuidor (ocupante).

Due diligence vai ajudá-lo a evitar dívidas e direitos ocultos do devedor ou ocupante que poderão atrasar a posse do imóvel pelo arrematante, encarecendo o negócio.

Investigue as condições financeiras, econômicas, sociais e políticas da pessoa do proprietário ou ocupante antes de participar do Leilão Judicial do imóvel.

Consulte um Advogado especialista ou um bom Consultor de risco para avaliar a situação do ativo fixo imobiliário (imóvel), seu dono e ocupantes antes de tomar a decisão de investimento.

Vantagens da arrematação de imóvel em Leilão Judicial

a) VANTAGEM ECONÔMICA. A aquisição de imóvel por um preço bem abaixo do Valor de Mercado, com desconto de até 70%, ou seja, você pode comprar um imóvel por 30% de seu Valor Econômico ou Valor de Mercado.

b) VANTAGEM BUROCRÁTICA. A alienação e transferência patrimonial foi realizada pelo Estado, por meio de Edital de Arrematação, logo, o cartório de Registro de Imóveis dificilmente vai realizar "exigências" ou impor condições à transferência do imóvel para o nome do Arrematante.

c) VANTAGEM POLÍTICA E SOCIAL. Prefeitura, Condomínio, condôminos e vizinhos enxergam na pessoa do Arrematante um salvador, uma pessoa que passará a contribuir financeiramente com o IPTU e taxas de condomínio ignoradas pelo antigo proprietário.

Principais desafios da arrematação de imóvel em Leilão Judicial

a) DESAFIO PSICOLÓGICO. Dificilmente o investidor poderá visitar e inspecionar o imóvel - geralmente detonado pela pobreza ou revolta do ocupante -, então, o Arrematante adquire o imóvel pela localização e metragem, ciente de que muito, muito provavelmente terá que realizar um boa reforma. Se não tem dinheiro sobrando nem perfil de "investidor" é melhor ficar de fora desse negócio.

b) DESAFIO BUROCRÁTICO. Ninguém pode prever o tempo que o Arrematante terá que aguardar entre a data do Leilão Judicial e da arrematação do imóvel e a data da expedição e cumprimento do Mandado de imissão na posse do imóvel. A demora ocorre principalmente quando o proprietário ou ocupante tem poder econômico, social e político. De novo, tem que ter perfil de "investidor" e se preparar financeiramente para eventual demora.

c) DESAFIO FINANCEIRO. Com a burocracia vem as despesas legais e de due diligence, das devidas diligências para mitigar os riscos e avaliar melhor os desafios psicológico e burocrático mencionados. Um bom investidor se prepara financeira e psicologicamente para os desafios listados consultando bons Advogados e empresas de Consultoria de risco.

Como evitar e quais são os riscos?

Fique conosco e descubra como evitar e quais são os principais riscos da aquisição de imóvel em leilão judicial.

Recursos para realizar due diligence de imóvel de Leilão Judicial e seus ocupantes

Antes de comprar um imóvel por meio de Leilão Judicial (arrematação), conte com a ajuda de bons Advogados ou de uma agência de Inteligência ou consultoria de risco como a Montax Inteligência.

Se não puder ou não quiser pagar, comece pela consulta aos autos do processo de Execução que deu origem à decisão judicial de Leilão do imóvel, especialmente o Edital do Leilão Judicial (artigo 884 do Código de Processo Civil).

Após analisar o imóvel e sua situação cível e fiscal como outras dividas sobre o bem imóvel ou sobre os proprietários não contempladas na Execução - que podem anular a arrematação ou recair sobre o imóvel, logo, sobre o Arrematante e mais novo proprietário -, descubra aspectos da personalidade dos donos e ocupantes.

Você não vai querer arrematar um imóvel ocupado por um psicopata, vai?

Principais objetivos da due diligence de imóvel de Leilão Judicial

1.1 Identificação, localização e avaliação de passivos financeiros e provas de dívidas cíveis, fiscais, trabalhistas, previdenciários e ambientais do imóvel, ocultas ou ocultadas, e danos potenciais;

1.2 Informação estratégica e documentos Classe A diversos, provas de passivos financeiros para o investidor ficar ciente dos riscos e avaliar melhor a oportunidade do negócio;

1.3 Suporte aos investidores ou departamentos jurídicos de Holdings Patrimoniais para prevenção de fraudes ou inconformidades. Avaliar o Risco político/jurídico como grau de litigiosidade dos proprietários e ocupantes do imóvel objeto do Edital de Leilão Judicial e análise do risco do negócio.

Principais riscos

RISCO FINANCEIRO

Se você está interessado em adquirir um imóvel em Leilão Judicial, observe atentamente as dívidas do imóvel (IPTU) e de seus proprietários (diversas) que foram efetivamente contempladas no Edital de Leilão Judicial e dos quais o dinheiro de sua arrematação será utilizado pelo juiz para os pagamentos. As dívidas não contempladas no Edital de Leilão Judicial poderão ser assumidas involuntariamente pelo arrematante e você não vai querer isso.

RISCO ECONÔMICO

Descubra porque o proprietário deixou de pagar o financiamento de sua casa própria ou taxas de condomínio ou IPTU. Existem informações sobre o imóvel que podem ter levado à inadimplência, não somente a falta de dinheiro. São vizinhos antissociais, favelização, crime organizado (milícias) e outros problemas que impactaram no Valor Econômico do imóvel e que ainda não afetaram seu Valor de Mercado devido a um "gap", um vão entre a realidade e a percepção da realidade pelo público. Você não quer investir em um negócio que pode desvalorizar abruptamente no médio ou longo prazo.

RISCO POLÍTICO E SOCIAL

Minimize o risco de envolvimento com pessoas perigosas. Conheça a cultura e o modelo mental dos proprietários do imóvel e seus ocupantes. Você não precisa implementar nenhum Departamento de Ordem Política e Social (DOPS) nem tampouco um DOI-CODI, sigla para os Destacamentos de Operação Interna (DOI) e Centros de Operações e Defesa Interna (CODI) da Inteligência Militar do período da ditadura, porém, não vai querer que aconteça com você o que aconteceu com o personagem do Arrematante do imóvel do filme "Casa de Areia e Névoa".

Não existe negócio sem risco. No drama "Casa de Areia e Névoa" um homem honesto tem sua vida arruinada após adquirir um imóvel por uma "pechincha" porque não realizou due diligence, não investigou a proprietária e seu namorado policial problemáticos antes de participar do Leilão.

Como realizar due diligence de imóvel de Leilão Judicial e seus ocupantes

Uma boa due diligence ajudará a protegê-lo de problemas, prejuízos e responsabilidades futuras.

Aprenda a avaliar imóveis e potenciais riscos de seus ocupantes.

Quanto mais baixo for a avaliação judicial do imóvel pelo Oficial de Justiça Avaliador (OJA), maior será a necessidade de due diligence.

Leia os artigos que se seguem e aprenda a realizar due diligence por conta própria:Empresas de Investigações Internas 7 Erros Comuns da Investigação Empresarial Situação Cadastral, Due Diligence Relâmpago de Empresas Due Diligence de Franquia Empresarial (Franchising)

Documentos necessários à avaliação de um imóvel em Leilão Judicial

Para uma boa due diligence, o investidor precisa acessar informações em vários bancos de dados, mas, especialmente, do Edital do Leilão Judicial e outras fontes de informação que se seguem:

Certidão de Matrícula (Inteiro Teor) ou Certidão de Ônus Reais do imóvel ou como for chamada essa Certidão no cartório de Registro de Imóveis da localidade, para verificar a situação do imóvel junto ao público (não confie na Certidão que consta dos autos);

Nome completo e CPF dos proprietários, meeiros e ocupantes do imóvel para saber a idoneidade e personalidade de cada um deles;

Certidões de antecedentes criminais de todos eles;

Declarações de Porteiros e vizinhos acerca dos ocupantes, as chamadas fontes humanas de Inteligência (HUMINT);

Certidão de Valor Venal e Certidão de Situação Fiscal e Enfitêutica do Imóvel (IPTU) para saber quais as dívidas do IPTU recaem sobre o imóvel;

Certidões cíveis, fiscais, trabalhistas e previdenciárias em nome dos proprietários, para saber dívidas dos quais nem o juiz que determinou o Leilão Judicial sabe;

Provas (evidências) e outros documentos Classe A

A due diligence não pode prescindir de outras provas como

Fichas do CNPJ das empresas vinculadas aos proprietários;

Certidões da Junta Comercial;

Procurações ad negotia de empresas, contas bancárias e imóveis envolvendo os proprietários;

Escrituras particulares (contrato-de-gaveta);

Procurações, Cartas de Preposição ou Atas de Reuniões ou Audiências que identificam interpostas pessoas (“laranjas”);

Decisões judiciais e autos de processos envolvendo os proprietários;

Vantagens da due diligence de imóvel de Leilão Judicial

Informação estratégica ajudará na definição da estratégica de investimento e proteção de ativos;

Informação estratégica ajuda na prevenção de demandas judiciais;

Informação estratégica pode ajudar na previsão do tempo à posse do ativo adquirido;

FIM

Quê preciso para a Montax Inteligência analisar meu caso?

Para analisar a conveniência e oportunidade de realizar due diligence financeira, envie um e-mail para montax@montaxbrasil.com.br de Assunto “Due Diligence de imóvel de Leilão Judicial” ou “Proteção de Ativos” e entregando os dados, informações e provas que se seguem:

a) CNPJ/CPF ou nome completo das pessoas de interesse;

b) Valor econômico do negócio (estimativa);

Com essas informações, entregaremos orçamento de serviços de Due Diligence.

Depoimentos de clientes

Você, Advogado, Contador ou Administrador, precisa realizar Due Diligence sobre imóveis, proprietários e ocupantes, ou ainda, Compliance PLDFT (prevenção à lavagem de dinheiro e financiamento ou terrorismo) ou Compliance KYC (conheça seu cliente)?

Então adquira nosso curso online Sucesso em Execução e Penhora, Manual do Credor - Inteligência Financeira à Busca de Bens e Recuperação de Créditos

Saiba mais sobre o Manual do Credor e leia os depoimentos de profissionais que o adquiriram AQUI.

SOBRE O AUTOR

MARCELO CARVALHO DE MONTALVÃO é diretor da Montax Inteligência, franquia de Inteligência & Investigações que já auxiliou centenas de escritórios de advocacia e departamentos jurídicos de empresas como PSA Group (Peugeot Citroën), Cyrela, LG Eletronics, Localiza Rent A Car, Sara Lee, Kellog, Tereos, Todeschini, Sonangol Oil & Gas, Chinatex Grains and Oils, Generali Seguros, Estre Ambiental, Magneti Marelli, Banco Pan, BTG Pactual, Banco Alfa, W3 Engenharia, Geowellex, Quantageo Tecnologia e muitas outras marcas.

Especialista em Direito Penal Econômico e solução de crimes financeiros como estelionato (fraude), fraude a credores, fraude à execução, evasão de divisas e "lavagem" ou ocultação de bens, direitos e valores.

Autor do livro Inteligência & Indústria – Espionagem e Contraespionagem Corporativa.

Conecte-se com Marcelo no LinkedIn

Ouça o Marcelo no YouTube