Sonho da Casa Própria ou Pesadelo? 7 Fatores de Alerta Antes de Comprar Imóvel Urbano
Investir em imóveis é muito mais que a análise de vantagens e desvantagens econômicas e financeiras: É muitas vezes a realização do sonho da casa própria. Mas, esse sonho pode se transformar em pesadelo. Sinto pena e às vezes um frio na espinha quando alguém – geralmente um analfabeto financeiro – diz “comprei minha casa… comprei meu apartamento”, quando, em realidade, comprou um serviço financeiro de um banco… Quem comprou o imóvel foi o banco, a instituição financeira… E o cliente apenas tomou dinheiro emprestado… Mas este artigo não é sobre empréstimos bancários e outros serviços financeiros e sim sobre os riscos e desvantagens do investimento imobiliário, da aquisição de ativos fixos imobiliários (imóveis). Claro que você vai ler muitos artigos sobre as “vantagens do investimento imobiliário”, geralmente escrito por empresas de locação de imóveis, por pessoas e organizações que já compraram imóveis e agora esperam sua valorização. Montax Inteligência listou 7 Fatores de Alerta Antes de Comprar Imóvel Urbano, são eles #1 Liquidez #2 Impostos & Taxas #3 Valorização #4 Rentabilidade #5 Risco Jurídico #6 Risco Político #7 Preocupações Vamos comentar rapidamente sobre cada um desses conceitos. #1 Liquidez “Esse ativo que está pensando em comprar hoje seria fácil vender amanhã?“, é uma das perguntas que fazemos em nosso check list de auxílio ao investidor. Nesse sentido, o imóvel é um dos investimentos mais arriscados justamente pela falta de liquidez, a capacidade de transformar um ativo financeiro em dinheiro vivo em espécie. Se quiser vender um imóvel “pelo preço de mercado” talvez você teria que esperar meses ou até anos. Isso acontece porque é um ativo financeiro caro, não pode ser fracionado e nem todos têm condições de comprá-lo à vista ou mesmo conseguir seu valor por meio de um financiamento bancário. A falta de liquidez do mercado imobiliário é o que leva a maioria dos investidores experientes a fugir dessa classe de ativos, salvo raras exceções do próprio mercado imobiliário ou aqueles que apostam em Fundos de Investimentos Imobiliários (FII), papéis negociados na Bolsa de Valores que representam a fração de um ou vários imóveis e permitem o fracionamento e a liquidez impossíveis àqueles que investem diretamente no imóvel físico. Tenha ciência de que, ao comprar um móvel, você abre mão da liquidez e imobiliza o seu capital financeiro. Se precisar de dinheiro para um imprevisto como viagem de negócios, cirurgia, uma oportunidade única de investimento etc., você terá que ou recorrer a um bancos e pagar juros extorsivos ou vender seu imóvel muito, muito abaixo do “valor de mercado”. Também chamada de “grana na mão” ou “dinheiro vivo”, a liquidez é a capacidade de dispor de dinheiro em espécie se depender de bancos e outros agentes financeiros. #2 Impostos & Taxas Acho que você não sabe e ninguém nunca te contou isso, mas, ao comprar um imóvel você paga aproximadamente 10% (dez por cento) de Impostos & Taxas. Estamos falando de Imposto de Transmissão de Bens Imóveis (ITBI), de alíquota de aproximadamente 3% e que varia conforme o Município; Taxas de corretagem, de aproximadamente 6% e que varia conforme o Corretor ou valor econômico do imóvel; Taxas da Escritura pública de compra-e-venda no Tabelionato de Notas, de aproximadamente 0,5% e que varia conforme o Estado e valor econômico do imóvel; e Taxas da averbação, registro dessa Escritura pública na Matrícula do imóvel junto ao cartório de Registro de Imóveis, de aproximadamente 0,5% e que também varia conforme o Estado e valor econômico do imóvel. E não estamos falando de taxas de condomínio, Imposto Predial e Territorial Urbano (IPTU) e outras taxas e despesas de manutenção do imóvel, que o morador terá que pagar independentemente de ser o proprietário ou locatário do imóvel, outras taxas de obras cobradas pela Prefeitura nem tampouco da consultoria jurídica de um Advogado ou consultoria de risco de Profissional de Inteligência Financeira caso queira evitar problemas na compra do imóvel. Esses dois últimos profissionais, imprescindíveis caso você não tenha experiência acerca dos riscos do negócio imobiliário, podem impactar sua compra em mais alguns R$ 10 mil com minutas de contratos e devidas diligências (due diligence) acerca do proprietário do imóvel, seu cônjuge e a pessoa formal do condomínio do edifício (se for o caso), despesas que variam conforme o profissional ou empresa contratada. E se o Comprador falecer, seu herdeiros pagarão aproximadamente 15% de despesas de Inventário Judicial ou Extrajudicial, daí muitos preferem constituir empresas de compra, venda e administração de imóveis próprios do tipo “Holdings Patrimoniais” para a aquisição de imóveis e escapar desse absurdo tributário. Se pretende comprar um imóvel de R$ 1 milhão, por exemplo, saiba que vai gastar quase R$ 100 mil, diretamente ou indiretamente, afinal, em realidade ao fim e ao cabo é o Comprador que arcará com os honorários do Corretor com seus recursos financeiros e o que não foi cobrado de você antes o será mais tarde. E custa caro realizar due diligence! #3 Valorização Se você decidiu investir em imóveis, independentemente da análise de riscos econômicos, financeiros, jurídicos e políticos, ao menos nesse ponto alertamos que você deve considerar: A valorização do imóvel. Não existe garantia nenhuma de que seu imóvel vai valorizar ou mesmo acompanhar a inflação. Tudo depende de uma infinidade de fatores e circunstâncias. Então vamos lá! A vantagem de investir em imóveis (tijolos) está na valorização, portanto, só compre imóveis verdadeiramente baratos. Como sei que um imóvel está barato e que vai valorizar? Analise 3 fatores: Localização, localização e localização. Se o imóvel está bonito ou feio, não importa. O que importa é a localização e a metragem, claro. Se o local for bom, terá poucos imóveis a venda ou locação. Em locais ruins pululam placas “vendo” ou “alugo”, pois ninguém quer morar nem fazer negócios ali. Você pode achar o local maravilhoso mas o mercado é implacável. Fuja de regiões centrais. No mundo todo há superpopulação e epidemias de “crack” que transformam centros comerciais em áreas degradadas e cheias de “cracudos zumbis” assassinos. Prefeituras do mundo todo estão agindo
